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            “购房者回归?#20445;?楼市局部回暖与持续“去泡沫”

            年初至今流动性的相对宽松、“五限”政策的局部微调给了他们信心。开发商预期政策维稳,房价继续下跌可能性变小,一二线城市有望边际改善、率先筑底,三四线则继续承压。

            图片来源:视觉中国

            文  张晓玲 邓纯榕

            2019年的3月,对房地产开发商来说又是个温暖的春天。

            犹记得,大半年前中海地产对政策的预期很悲观,2018年底,龙湖说2019年要非常谨慎,短短两个多月后,开发商们又开始乐观了。

            3月下旬集中召开的业绩会上,开发商普遍比去年底开心,因为“房子又好卖了”。

            年初至今流动性的相对宽松、“五限”政策的局部微调给了他们信心。开发商预期政策维稳,房价继续下跌可能性变小,一二线城市有望边际改善、率先筑底,三四线则继续承压。

            市场层面已有局部复苏。21世?#36884;?#27982;报道记者的调查显示,近期各一二线城市新盘去化率提升,抢房重现,开发商打折优惠取消,成交量回升。尤其是深圳,作为2015年这一轮市场爆发的起点,近期市场热度?#32622;?#26174;回升,成为风向标。

            2019年的楼市会又来一轮反弹吗?对此,3月26日万科董事会主席郁亮表示,房地产更多与宏观经济、城市化、人口增长相关,房价单边上涨的时代彻底结束了,不能期待市场反弹。

            政策“定心丸”与回归一二线

            开发商的信心回升、楼市回暖的蛛丝马迹,最初要从货币政策和流动性中去找。

            年初,央?#24615;?#27425;?#24213;迹?#32473;房地产行业打开了复苏的窗口。3月14日,?#26174;?#21484;开业绩会的阳光城,作为高增长房企的代表,深感流动性的重要性。阳光城执行副总裁、 CFO吴建斌指出,目前市场资金充裕,融资成本明显下降,“阳光城今年前两个月的融?#24066;?#21183;明显比去年好了”。

            几天后,碧桂园CFO伍碧君也表示,房企的融资成本在2018年都有上升,但预计2019年会下降,原因是“今年钱没?#24515;?#20040;紧张了”。

            此外,楼市调控“一城一策”,地方有了更多微调的空间。奥园董事局主席郭梓文的观点极具代表性:“调控基调是希望楼价不要过快上涨,也要?#20048;?#36807;快下跌。”郭梓文称,楼市调控的权力已下放到各个地方,奥园一些楼盘所在的地方政府已开?#38469;?#25918;出有利于楼价和销售面积提升的政策信息;预计今年下半年的市场会向好。

            但市场的回暖并非全部,可能局限于一二线。保利发展指出,2019年,随着政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等释放利好,资金将从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,一二线城市有望率先筑底。

            阳光城董事长朱荣斌表示,回归一二线已是房企共识,未来一二线市场的竞争会很激烈,“从成都、宁波的几场拍卖可以看出,只要市场有一点回暖迹象,房地产公司的行动速度就会非常快。”他说。

            中海地产董事局主席颜建国认为,以一线城市为核心的城市群,在未来始终是中国经济最有活力的地区,中海始终坚持在一二线的策略不变。目前中海土地储备9144万平米,其中一线占15%,二线占65%。

            当代置业也在抢占一二线市场,董事长张鹏认为当前一二线市场稳定,总体安全。当代置业在一二线的储备占到70%,30%将布局在三四线城市。

            纵观近期的业绩会,看好三四五线市场的,几乎只有碧桂园。碧桂园董事局主席杨国强认为,当前农民工的工资上涨明显,返乡置业可能性大,三四线依然有较大空间。

            3月26日,曾经大量布局三四线的恒大总裁夏海钧指出,一二线和三四线的划分已然落后,恒大进入的288个城市,均为人口持续净流入、有产业支撑的城市。

            深圳房地产资深人士徐枫认为,一线城市已率先筑底,而且回暖的速度快于二三线城市,2019年的亮点在于东部的一线城市和中部的省会城市。

            一二线城市率先筑底?

            开发商充满乐观,市场也涌动着热情。与去年底的冷清形成明显对比的是,购房者重新回来了。

            这也是流动性充裕带来的效应,近期多个城市首套房贷利率连续3个月下降。2月为5.63%,环比下降0.53%;2月利率下调银行数量44家,较1月增加10家。而深圳目前首套利率均值为5.46%,远低于去年年底普遍的上浮15%甚至20%。

            一线城市的房产交?#33258;鮒邓?#38468;加税也在大幅下调:北广深从12%下降到6%,上海从11%下调到6%,减轻了购房者的负担。

            首创置?#24213;?#35009;钟北辰表示,2019年消费者对房地产的投资热情回到了原来的轨道。

            作为全国楼市风向标的深圳,市场热度回升迅速。

            2月底,深圳2000万级豪宅华润瑞府开盘即受到热捧,400平方米户型“秒光”,230平方米户型产品也很快售罄。

            3月17日,深圳南山红花雅筑开盘,当天签订67套,销售额达3个亿。19日,南山科技园1400万起的豪宅盘阳光粤海开盘,半小时去化近50%。

            深圳?#24615;?#22320;产研究中心数据显示,3月1日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅开盘去化约55%。市场供应逐渐增加,访客指数维持在高位,预计后期成交将继续回升。

            根据天风证券3月18日至25日统计,全国48 大城市一手房合计成交 4.19 万套,环比上升 17.04%,其中一线、二线城市环比增速分别 43.99%、16.41%。

            这种复苏和回暖是否可持续?徐枫认为,开发商的判?#29616;?#35201;是基于各自的新盘市场,目前仅是局部区域和项目有回暖;而对于存量房和新房的整体市场而?#35029;?#19978;半年交易量可能会比下半年好。

            徐枫指出,当前的房价存在泡沫,2019年将会是持续去泡沫的过程,不会存在大幅度反弹。同时,她也表示房价会维持稳定,下降的机会小。相比于公寓市场,刚需的住宅盘降价的空间更小,豪宅市场价格上行的机会也不大。

            万科是所有开发商中最为谨慎的一家。郁亮指出,对于万?#35780;?#35828;,首先还是要“巩固提升基本盘”即开发业务,在此基础上才能去发展更多的新业务;万科今年的销售回款目标6000亿,几乎与去年持?#20581;?/p>

            来源:21世?#36884;?#27982;报道

            原标题:“购房者回来了?#20445;?楼市局部回暖与持续“去泡沫”

            最新更新时间:03/27 14:27
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