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            成都楼市万人摇号盛景不再,豪宅区全面滞销

            2019年的春天,那些个“地王”楼盘严重滞销。

            文 | 腾讯财经棱镜 孙春芳

            2016年10月,一则“浙江人一次性购60套成都房子”的新闻让成都楼市瞬间“雄起”,后来的放松人才落户以及新房限价政策,更让成都楼市鲜花着锦、?#19968;?#28921;油。

            随着2018年5月开始限购政策真正趋紧,成都楼市旋即坠入冰?#21462;?/p>

            2019年的春天,那些个“地王”楼盘严重滞销,可谓凄凄惨惨戚戚。

            如果成都的楼市调控没有明显放松,供大于求将是这座二线城市未来两年的主基调。

            “网红”楼盘冷冷清清

            武侯金茂府是个“网红”楼盘。

            依靠在各大媒体?#25945;?#30127;狂投放广告,以及邀请各自媒体大号撰写软文,该楼盘在线上知名度颇高。

            3月17日午后,成都天气阴湿。位于武侯区智谷大道和武兴?#26041;?#27719;处的武侯金茂府,冷冷清清。门口的保安告诉腾讯?#29420;?#38236;》,看房需要预约,打过一通电话之后,?#29420;?#38236;》作者得以进入售楼处,这里只有销售人?#20445;?#27809;有看房者。

            销售人员说,金茂府的户型最小165平米,精装修,均价3万元/㎡。

            这个价格足以让该楼盘“门可罗雀”。

            挨着金茂府的是龙湖集团开发的天宸原著项目,均价2.5万元/㎡。跟金茂府的“高冷”相比,这里比较“接地气”,门口三四个中年女子手拿楼盘广告纸,大声吆喝着:“来看房噻,别墅哦。”

            身穿龙湖号衣的小伙子见到看房者后,热情地将其引到售楼处。他们每天能够拿到120元,KPI是至少拉到两个客户。

            金茂府所在的武侯新城,是中介们口中的“豪宅区”,麇集了金茂府、天宸原著、中粮瑞府、中铁建西派城等已售和将售的楼盘,不下十个。

            只不过“豪宅区”相去市中心甚远,荒地随处可见,周边配套设施尚不完备。

            “死贵”是它们的共同特征,因为它们的前身都是2017年成都楼市火爆时的“地王”。

            以金茂府为例,2017年4月,金茂地产以17160元/㎡楼面价、46.62亿元总价竞得该地块,溢价率高达90%。五个月之后,金茂再次出手,联合中粮斥资26.4亿元夺得斜对面的153亩地。

            成都当地一位开发商对?#29420;?#38236;》表示,此前成都实行新盘限价政策,新盘售价不能高于周边楼盘在售均价。

            金茂府周边的天宸原著单价2.2万-2.5万/㎡,中铁建西派城新推盘单价17000元/㎡-19000元/㎡。金茂府面临两难:要么低价推盘,要么延迟推盘。金茂撑不住了,2018年3月将武侯金茂府51%的股权转给首开地产,二者联合开发。而跟中粮合作拿地的项目,金茂则已彻底退出。

            在“因城施策”的政策之下,成都新盘限价有所放松。武侯金茂府最终在2019年2月以3万元/㎡的均价开盘。

            然而,时移世易了。

            万人摇号盛景不再

            都说三十年河东,三十年?#28216;鰲?#20165;过去两年多的时间,成都楼市就已“河?#23435;?rdquo;。

            “之前我们几乎都要失业了。你想啊,那时候成都的房子太好卖,万人摇号,中签率百分之一都不?#20581;?#24320;发商随便在项目部门口搭个桌子、放个登记表就行了,不需要我这些中介。”许东在成都从事中介8个多年头,感怀成都楼市那场前所未有的火爆。

            2016年10月,一则“浙江人一次性购60套成都房子”的新闻让成都楼市“雄起”。

            2017年春天,成都连续出台楼市调控政策,并未让“燃”起来的行情降温。加之当年7月成都出台人才落户政策——只要本科毕业即可落户——直至2018年8月,通过这一政策落户成都的就达20万人。

            另外,新房限价之后与周边二手房价格严重倒挂,甚至有的楼盘套利空间高达上万元?#31185;?#26041;米。

            彼时的成都人,“不是在摇号买房的现场,就是在?#20960;?#25671;号买房的路上。”

            2018年3月,成华区的招商中央华城开盘推640套新房,单价13000元/㎡,近5万人摇号选房,普通购房者中签率仅0.9%。

            2018年5月,中铁青秀未遮山推出1056套房源,均价13400-14400元/㎡,购房人数为61856户,系成都实行购房摇号以来参与人数最多的楼盘,但也算是成都楼市转冷之前的最后疯狂。

            当年5月15日,成都出台更严厉的调控新政,规定成都新落户者须满两年或连续缴纳12个月社保才能购房。而在行情最火爆的天府新区和高新区,只有拥有该区户口的才能购买该区楼盘,外区不得购买。

            “落户满二”政策将三分之二的投资购房者挡在外面。成都楼市凉凉,最终在2018年下半年进入冰点。

            “摇号”盛景已经覆满?#26223;!?/p>

            2018年11月,位于丽都路的蓝光雍锦丽府推出135套房源,单价19700-21000元/㎡,公证选房结束后,还剩余128套,只卖出去7套。

            这一情况一直?#26377;两瘢?#26410;有变化。

            未来两年供大于求

            在武侯新城“豪宅区”,滞销已然成为常态。

            天宸原著等楼盘的价格比金茂府低出一大截,依旧卖得困难。武侯金茂府这种高价盘更是严重“滞销”。成都房协网显示,截至2019年3月20日,金茂府大多数的房源依然处于“可售”状态。

            最让麇集武侯新城板块的开发商们“头大”的是,它们大多是在2017年楼市火爆时高价拿地。等到2018年楼市转冷,其他开发商的拿地价格比2017年低很多,基本都是低溢价甚至零溢价。

            克尔瑞咨询数据显示,2017年成都土地成交的平均溢价率36%,2018年则降至10.76%。

            成都史上成交最高的地王出现在2017年,17200元/㎡,系东原地产竞得的红牌楼地块。武侯金茂府楼面价排在第二:17160元/㎡。当年楼面价15000元/㎡的“地王”就有5个,彼时成都在售楼盘均价不过如此。

            时至2018年,成都成交价最高的地块,楼面单价仅15940元/平米,而且位于市中心,由阳光城拍得。其余高价地块均在13000元/㎡左?#25671;?/p>

            ?#40092;?#25104;都本地开发商对腾讯?#29420;?#38236;》表示,2018年成都楼市虽然销售量惊人,但开发商基本都在赔本赚吆?#21462;?#22312;政府限价的情况下,有些楼盘的售价甚至覆盖不了成本。一些开发商要么推迟开盘,要么偷工减料,这导致当年成都出现很多起楼盘维权?#24405;?/p>

            成都政府还在大力推地,2018年成都住宅用地共计成交20749亩,环比翻了一番,而土地成交总额却只环比上涨5%,为1030亿元。

            “2018年土地成交面积大,出让金却不高,原因在于大部分地块?#29420;?#24066;中心。而且开发商拿地积极性不高,导致地块都是低溢价出让。”?#40092;?#24320;发商告诉腾讯?#29420;?#38236;》。

            如今,2017年的“地王”楼盘凄凄惨惨戚戚,2018年的便宜土地又将逐步入市。如果成都楼市调控没有明显放松的话,供大于求将是未来两年市场的主基调。

            来源:腾讯财经棱镜

            原标题:成都楼市:万人摇号盛景不再 豪宅区全面滞销

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